Avize, studii si autorizatii in vederea obtinerii AUTORIZATIEI DE CONSTRUIRE

Procedurile si formalitatile ce trebuiesc realizate pentru obtinerea tuturor avizelor si autorizatiilor in vederea construirii pot dura de la 2 – 3 luni pentru o simpla locuinta, pana la un an de zile pentru un obiectiv industrial sau comercial.

Exista si administratii locale in care lucrurile merg mai repede, insa acest lucru nu este general valabil.

Printre cele mai importante variabile ce pot influenta durata demersurilor facute in vederea obtinerii autorizatiei de construire si implicit a avizelor, sunt:

Pentru obtinerea autorizatiilor:

• existenta unui PUG (Program Urbanistic General) sau a unui PUZ (Program Urbanistic Zonal) cu ale caror reglementari obiectivul propus sa nu intre in contradictie;
• numarul solicitarilor pentru Autorizatii de Construire ;

 
Pentru obtinerea avizelor :

• specificul investitiei (locuinta individuala sau colectiva; obiectiv industrial, comercial, de productie sau agricol, etc.);
• existenta unor reglementari de protectie (mediu, monumente istorice, protectie retele edilitare, protectie cai ferate, etc.) in zona amplasamentului;

 
Asadar, indiferent ce construim, fazele interactiunii cu autoritatile sunt trei:

1. Obtinerea Certificatului De Urbanism
2. Obtinerea avizelor
3. Obtinerea Autorizatiei de Construire

Ca si faza premergatoare depunerii Certificatului de Urbanism, se recomanda definitivarea drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile, a actelor cadastrale si eventual initierea unui studiu geotehnic.

1. Certificatul De Urbanism se obtine in urma depunerii unei documentatii compusa din actele ce dovedesc dreptul de folosinta a terenului, documentele cadastrale, un memoriu tehnic general si un plan de situatie in care proiectantul comunica autoritatilor forma constructiei propuse, dispunerea ei in teren si cateva caracteristici generale.

In baza acestei documentatii, Primaria elibereaza Certificatul de Urbanism, actul prin care se comunica titularului ce avize si studii trebuie sa obtina pentru a i se elibera Autorizatia de Construire.

2.1. Avizele comunicate de catre Primarie se obtin urma depunerii unor documentatii (de asemenea, intocmite de proiectant) la autoritatile avizatoare sau la furnizorii de servicii edilitare in cauza.

2.1.a. Avizul de mediu este in marea majoritate a cazurilor, o Clasare a notificarii.

Proiectantul notifica Agentia Judeteana de Mediu cu privire la obiectivul pe care beneficiarul intentioneaza sa-l construiasca, iar Agentia Judeteana de Mediu claseaza dosarul, comunicand beneficiarului ca obiectivul face sau nu obiectul studiului de impact, sau obiectul celei de a 2 a faze de evaluare .

Situatia se schimba in momentul in care obiectivul pe care intentionati sa il construiti se incadreaza in etapa a 2 a de evaluare sau necesita studiu de impact. Cazul acesta este specific obiectivelor industriale, comerciale, complexuri rezidentiale, etc. (conform metodologiei Agentiei Nationale de Mediu – „orice obiectiv cu impact social asupra zonei”).

In acest caz, documentatia din prima faza va fi completata de catre proiectant cu un memoriu tehnic specific, documentatia integrala in format digital (pe CD) si cu alte documente pe care Agentia de Mediu le va solicita intr-un inscris oficial numit Decizie de Incadrare. Un alt lucru de retinut este acela ca in cazul fazei a 2-a, proiectantul sau titularul investitiei vor sustine proiectul intr-o sedinta tehnica mixta la care vor participa specialisti ai Agentiei de Mediu, ai ISU (Inspectoratul pentru Situatii de Urgenta), ai Directiei Sanatate Publica , etc .

2.1.b. Avize ale furnizorilor de utilitati urbane si/sau industriale (furnizori de energie electrica, furnizori de gaz, furnizori de apa si servicii de canalizare, furnizori de servicii de salubrizare, etc.) sunt mai mult o formalitate, dar aceasta formalitate trebuie parcursa dintr-o motivatie logica. Respectivele societati si/sau regii, in urma consultarii documentatiilor (de asemenea, intocmite de proiectant) decid posibilitatea de coexistenta a obiectivului propus cu retelele pe care le gestioneaza.

Spre exemplificare, este imposibila amplasarea unei constructii deasupra unei conducte subterane de gaz

2.1.c. Aviz sau punct de vedere al Inspectoratului General pentru Situatii de Urgenta

Este un aviz specific obiectivelor industriale, comerciale, complexuri rezidentiale, etc.

Primaria solicita acest aviz in cazuri clare ale unor obiective cu impact socio-economic (constructii cu multi ocupanti, constructii lucrative sau comerciale cu suprafete mari, sedii de firma cu suprafete mai mari de 600mp, etc ).

Dupa caz, documentatia de obtinere a Avizului ISU, poate fi compusa numai dintr-un plan de situatie, un memoriu tehnic general si o cerere, sau este necesara o documentatie elaborata ce va contine toate planurile de arhitectura si instalatii, planuri si detalii ale unor sisteme de detectie si stingere a incendiului (intocmite de ingineri specializati si avizati de IGSU), plus Scenariu de securitate in caz de incendiu. Acest Scenariu va fi intocmit si semnat de catre arhitect si inginerii de instalatii.

Intreaga documentatie trebuie sa fie semnata si stampilata de catre un verificator PSI (cerintele Cc si Ci).

Sunt cazuri in care cele doua cerinte sunt intrunite de doi verificatori (Cc– cerinta PSI pentru verificator de arhitectura; Ci – cerinta PSI pentru verificator de instalatii).

In primul caz, cel simplu, I.S.U. elibereaza un punct de vedere prin care informeaza Primaria si titularul investitiei ca obiectivul propus, conform legii, nu face obiectul avizarii.

In cel de al doile caz, I.S.U. elibereaza un aviz de principiu, care devine definitiv dupa ce inspectorii I.S.U. verifica aplicarea masurilor recomandate de proiectant, la finalul lucrarilor de construire.

2.1.d. Aviz sau punct de vedere al Directiei de Sanatate Publica si cel al Directiei Sanitar Veterinare

Aceste avize sunt solicitate in cazul obiectivelor industriale, comerciale, agricole si mai ales in cazul investitiilor cu profil legat de alimentatia publica, servicii medicale, servicii catre populatie.

Continutul cadru al documentatiei necesare: memoriile tehnice de arhitectura si instalatii, toate planurile de arhitectura si instalatii, memoriu tehnic intocmit de arhitect cu referire la normele de sanatate publica.

Ca si in cazul Avizului ISU, si aici sunt doua scenarii posibile. Fie se va emite cate un punct de vedere prin care Directiile respective vor comunica Primariei si titularului ca obiectivul nu face obiectul avizarii, fie se vor elibera avize de construire.

2.1.e. Alte avize

In functie de retelele de utilitati existente in zona, care deservesc obiective cu interes mare (platforme industriale, depouri CFR mari, ferme agricole de mari dimensiuni, etc), Primaria mai poate solicita aviz de la societatea care gestioneaza aceste retele.

Acelasi lucru se intampla si in cazul vecinatatii unor conducte de transport petrol si / sau gaze naturale, conducte de transport agent termic, cai ferate uzinale sau CFR, linii electrice de transport, etc.

In toate cazurile specificate in acest subpunct, documentatia se realizeaza conform cerintelor avizatorului si numai dupa contactarea acestuia.

2.2. Studii si referate de specialitate

Studiile solicitate de autoritatile publice locale in mod uzual sunt studiul geotehnic si studiul topometric pe care, in textul Certificatului de Urbanism il veti regasi ca Ridicare Topografica vizata de OCPI. Aceste studii trebuiesc realizate de catre ingineri specializati.

Referatele de specialitate solicitate de autoritatile publice locale sunt cele ale verificatorilor de proiect pe specialitati (arhitectura, structura, instalatii, PSI, etc.). Verificatorii de proiect sunt specialisti in domeniile respective (in general, proiectanti de specialitate cu o experienta minima obligatorie) iar verificarea, avizarea si intocmirea referatelor respective sunt contra cost.

3. Autorizatia de Construire se obtine in urma depunerii documentatiei ce contine toate actele din dosarul intocmit pentru Certifcatul de Urbanism, toate avizele si studiile solicitate de catre autoritatile locale in acesta, dar si parti scrise si desenate ale proiectului complet (arhitecutra, structura, instalatii ) in 2 exemplare pe hartie si un exemplar in format digital .

Din momentul in care ati depus dosarul de Autorizatie de Construire, termenul legal de raspuns este de 30 de zile, iar din momentul in care ati primit Autorizatia de Construire, mai este de facut un singur pas inaintea inceperii propriu zise a lucrarilor.

Cu participarea unui diriginte de santier (avizat M.L.P.A.T.) se vor face demersurile de incepere a lucrarilor la Inspectoratul de Stat in Constructii.

Intr-un articol viitor, cu siguranta ne vom ocupa de procedura de incepere a lucrarilor.